LH 전세임대, 이 집은 계약이 될까?

LH 전세임대 들어갈 때 필수! 내 보증금 지키는 4단계 자가 검증

LH 전세임대는 시세보다 저렴하게 좋은 집에 살 수 있는 정말 든든한 제도죠. 그런데 막상 마음에 드는 집을 찾고도 "이 집, 보증보험 가입이 안 돼서 계약이 무산됐어요"라는 얘기, 주변에서 들어보신 적 있으실 거예요. 시간과 노력을 들여 집을 물색했는데 막판에 계약이 엎어지면 정말 허탈하죠.

핵심 요약

•LH 전세임대는 보증보험 가입이 계약의 필수 조건이라, 기준을 넘는 집은 애초에 계약을 진행할 수 없다.

•기준은 공시가격 적용비율 140% × 전세가율 90% = 126%다. 2023년 10월에 HUG와 같은 수준으로 강화됐다.

•핵심 공식은 공시가격 × 1.26 > 선순위 채권 + 내 전세보증금이다. 이 부등식이 성립해야 안전하다.

•선순위 채권은 등기부등본(인터넷등기소), 공시가격은 부동산공시가격알리미에서 확인하면 직접 계산할 수 있다.

•기준을 넘으면 보증금을 낮춰 협의하거나 다른 매물을 찾는 편이 안전하다. 그대로 진행하면 LH 심사에서 반려된다.

이걸 미리 막는 방법이 있어요. 계약 전에 딱 4단계, 계산기 하나로 스스로 확인해볼 수 있는 '126% 공식'을 알잘딱깔끔하게 정리해드릴게요.

왜 '126%'일까? 먼저 배경부터

2023년 10월 이전에는 LH 전세임대의 보증보험 가입 기준이 지금보다 훨씬 느슨했어요. 당시 LH는 공시가격 적용 비율을 170%까지 인정해줬는데, 이 틈을 타 일부 임대인들이 "전세금은 비싸게, 공시가격은 낮게" 신고하는 방식으로 LH 전세임대를 악용하는 사례가 늘어났습니다. 결국 LH는 HUG(주택도시보증공사)와 동일한 수준으로 기준을 강화했어요.

강화된 기준은 이렇게 계산됩니다. 공시가격 적용 비율 140% × 전세가율 90% = 126%. 즉 지금은 주택 공시가격의 126% 이내로 (선순위 채권 + 내 전세보증금)이 들어와야 SGI서울보증의 보증보험 가입이 가능해요. 그리고 LH 전세임대는 이 보증보험 가입이 계약의 필수 조건이기 때문에, 126%를 넘는 집은 애초에 LH 전세임대로 계약을 진행할 수 없습니다.

핵심 공식 한 줄 요약

주택 공시가격 × 126% > 선순위 채권 총액 + 내 전세보증금

이 부등식이 성립해야 안전합니다. 왼쪽(공시가격×126%)이 오른쪽(선순위 채권+내 보증금)보다 커야 한다는 뜻이에요.

계약 전, 4단계 정량적 자가 검증

1단계: 등기부등본에서 '선순위 채권' 확인하기

계약하려는 주택의 등기부등본(을구)을 발급받아, 내가 들어가기 전에 이미 설정되어 있는 근저당권·전세권 등 선순위 채권의 총액을 확인하세요. 등기부등본은 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 열람·발급 가능해요. 이 금액이 클수록 내 보증금의 안전마진이 줄어듭니다.

2단계: 주택 공시가격 조회하기

부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 해당 주택의 공시가격을 조회하세요. 아파트와 빌라·다세대는 '공동주택공시가격'에서 조회되고, 공시가격이 아예 없는 신축 빌라라면 감정평가액이나 실거래가를 참고 기준으로 삼습니다(이 경우 LH 담당자와 별도 확인이 필요해요).

3단계: 126% 공식에 숫자 대입하기

1·2단계에서 구한 숫자를 공식에 그대로 넣어보세요.

• 공시가격 × 1.26 = A
• 선순위 채권 + 내 전세보증금 = B
• A > B → 안전 (보증보험 가입 가능성 높음)
• A < B → 위험 (보증보험 가입 거절 가능성 높음)

4단계: 결과에 따라 행동하기

A > B (안전한 경우): 계획대로 LH에 해당 주택으로 전세임대 신청을 진행하시면 됩니다.

A < B (위험한 경우): 이 상태로는 보증보험 가입이 거절될 가능성이 높아요. 임대인과 보증금 금액을 협의해서 낮추거나, 다른 매물을 찾는 게 안전합니다. 억지로 진행했다가 LH 심사 단계에서 반려되면 시간만 낭비하게 돼요.

계산 예시로 감 잡기

공시가격이 1억 원인 빌라를 예로 들어볼게요.

• 안전 기준선(A) = 공시가격 1억 원 × 1.26 = 1억 2,600만 원

안전한 경우: 선순위 채권(근저당)이 3,000만 원, 내 전세보증금이 9,000만 원이라면 합계(B)가 1억 2,000만 원이에요. 기준선 1억 2,600만 원보다 낮으니 안전한 매물입니다.

위험한 경우: 같은 집에 선순위 채권이 5,000만 원으로 늘고 내 보증금이 9,000만 원이라면, 합계(B)가 1억 4,000만 원이 되어 기준선 1억 2,600만 원을 넘기 때문에 위험한 매물로 분류돼요. 이 경우 보증금을 낮추거나 다른 집을 찾아야 합니다.

추가 팁: 앱으로 한 번 더 크로스체크

HUG가 공식 출시한 무료 앱 '안심전세'를 활용하면, 주소만 입력해도 등기부등본·건축물대장·공시가격·임대인 신용정보를 종합해서 A등급(안전)부터 D등급(위험)까지 자동으로 진단해줘요. 직접 계산한 결과와 앱 진단 결과를 함께 비교해보시면 더 안심할 수 있습니다.

• HUG 안심전세포털 (공식 웹사이트): 전세사기 피해 예방 정보와 보증가입 관련 안내를 확인할 수 있는 공식 웹 포털입니다. khug.or.kr/jeonse
• 안심전세 App (모바일 전용): 실제 빌라 시세나 악성 임대인 조회 등 핵심 기능은 모바일 앱에서 사용할 수 있어요. 스마트폰의 앱스토어(구글 플레이스토어·애플 앱스토어)에서 '안심전세'로 검색해 설치하시면 됩니다.

마무리

126% 공식은 계산 자체는 단순하지만, 이걸 모르고 계약을 진행하다가 막판에 보증보험 가입이 거절돼서 계약이 무산되는 사례가 정말 많아요. 마음에 드는 집을 찾으셨다면, LH에 정식으로 신청하기 전에 딱 5분만 투자해서 이 4단계를 먼저 체크해보세요. 소중한 내 보증금, 계약서에 도장 찍기 전에 숫자로 먼저 지켜내시길 바랍니다.

전세임대 제도 전체 흐름이 궁금하시면 LH 청년전세임대, 나는 몇 순위로 신청하게 될까? 글을, 다가구주택처럼 선순위 보증금 계산이 복잡한 경우는 다가구 주택 전세임대, 권리분석에서 왜 거절될까? 글을 함께 참고하세요.

알잘딱 생각은..

제 생각에 이런저런 경험을 해보고 가장 올바르다 느꼈던 건 바로 직접 맞닥뜨리는 거였어요. 예를 들면 지금처럼 이런 정보에서 내가 얻을 수 없는 부분도 분명히 있을 텐데, 그럴 때 과감하게 LH에 전화해서 궁금한 걸 물어보는 게 최고예요. 전화 전에 내가 질문하고 싶은 리스트를 우선 만들어 놓고 꼼꼼하게 체크하시길 바라요.

함께 보면 좋은 글 — 주거·전세 시리즈

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• 다가구 주택 전세임대, 권리분석에서 왜 거절될까?
• 월세가 부담될 때, 주거급여는 누가 받을 수 있을까?

문의: LH 마이홈 콜센터 ☎ 1600-1004, SGI서울보증 ☎ 1670-7000

본 글은 2026년 상반기 기준 정보를 담고 있으며, 보증보험 가입 기준과 산정 비율은 정책 변경에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 개별 주택의 가입 가능 여부는 LH 콜센터(☎1600-1004) 또는 SGI서울보증에서 확인하시기 바랍니다.

🧮 내 소득인정액은 얼마일까?

복지 제도 대부분이 월급이 아니라 소득인정액으로 자격을 판단합니다. 재산까지 소득으로 환산해 더한 금액이라 직접 계산하기 까다롭습니다. 소득과 재산을 넣으면 2026년 기준으로 계산해 드립니다.

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📌 근거 자료 및 확인처

•주택도시보증공사 — 전세보증금 반환보증 안내

•LH 한국토지주택공사 — 전세임대 권리분석 기준

•마이홈포털 — 주택 정보 조회

이 글은 2026년 8월 기준으로 작성했습니다. 금액과 자격 기준은 정책 변경에 따라 달라질 수 있으니, 신청 전 위 기관에서 최신 내용을 반드시 확인하시기 바랍니다.